La Diputación Permanente del Congreso ha convalido el pasado 3 de abril el nuevo Real Decreto-Ley 7/2019, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que se encontraba vigente desde el 6 de marzo. Este Real Decreto-Ley produce modificaciones sustanciales tanto en la regulación legal de los contratos de arrendamiento de vivienda sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos, como en la Ley de Propiedad Horizontal, entre otras.
Según el preámbulo del nuevo Real Decreto-Ley 7/2019, el incremento de los precios de la vivienda en régimen de alquiler, la vulnerabilidad económica de numerosas familias españolas y el gran desequilibrio entre arrendador y arrendatario, son algunos de los factores que han advertido al Estado de la imperiosa necesidad de responder frente a resultados contrarios a los esperados tras la última gran reforma en materia de vivienda en el año 2013 (Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas), la cual pretendía ser un instrumento impulsor del mercado del alquiler de vivienda en España.
De esta manera, el Gobierno ha aprobado el Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, siendo el segundo Real Decreto en materia de vivienda redactado por el Gobierno en los últimos 4 meses. Con este nuevo Real Decreto-Ley, se pretende fundamentalmente dotar al arrendatario de unas condiciones mínimas legales de asequibilidad, estabilidad y seguridad a la hora de adquirir una vivienda por la vía arrendaticia, con el fin de garantizar de manera efectiva el derecho a una vivienda digna, consagrado en el artículo 47 de nuestra Constitución. De ahí que pasemos analizar las reformas más importantes introducidas en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos (en adelante L.A.U):
-Una de las modificaciones más relevantes se produce en torno a los artículos 9 y 10 de la L.A.U., que regulan la duración mínima obligatoria del contrato de arrendamiento, la cual se fija en 5 años en el caso de que el arrendador sea una persona física y 7 años si fuese una persona jurídica.
-También se amplía la prórroga tácita del contrato. De manera que, una vez transcurrido el plazo mínimo obligatorio de 5 o 7 años, si ninguna de las partes hubiera notificado a la otra su voluntad de no renovarlo, este se renovará anualmente hasta un máximo de 3 años. Además, se establece a estos efectos un plazo de preaviso de 4 meses para el arrendador y de 2 meses para el arrendatario.
-Otra llamativa modificación afecta al artículo 9.3 L.A.U., la cual faculta al arrendador de recuperar la vivienda, resolviendo anticipadamente el contrato una vez transcurrido el primer año, por necesidad de ocupar la vivienda para sí o para sus familiares en primer grado de consanguinidad, sólo en el caso de que se hubiera hecho constar de forma expresa en el contrato de arrendamiento al momento de su firma. Para ello deberá respetar un preaviso de dos meses de antelación.
-Se añade el apartado 5 al artículo 36 L.A.U, en el que se fija en dos mensualidades de renta la cuantía máxima que puede exigírsele al arrendatario como garantía adicional a la fianza.
-Se suprime la necesidad de inscripción del contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad para producir efectos frente a terceros. De esta forma, durante el periodo mínimo de vigencia del contrato, si se resuelve el derecho que tiene el arrendador sobre la vivienda por compra de la vivienda por un tercero, sentencia judicial, ejecución hipotecaria, y en definitiva por las causas establecidas en el artículo 13 L.A.U, el arrendamiento continuará en todo caso hasta cumplir los 5 o 7 años mínimos obligatorios.
-Una importante medida fiscal que introduce este Real Decreto-Ley es la de dotar a los arrendamientos de vivienda de exención en la tributación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).